Strategiczne inwestycje w nowym reżimie prawnym – czas na aktualizację procedur i ryzyk

7 września 2025 r. weszła w życie ustawa o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie obronności państwa oraz bezpieczeństwa publicznego (Dz.U. 2025 poz. 1080). To akt systemowy, który redefiniuje zasady prowadzenia inwestycji infrastrukturalnych o znaczeniu strategicznym – zarówno w obszarze budownictwa, gospodarki nieruchomościami, jak i ochrony środowiska. 

Nowe regulacje stanowią odpowiedź na aktualne wyzwania geopolityczne. Cel ustawodawcy jest jednoznaczny: przyspieszenie realizacji inwestycji kluczowych dla bezpieczeństwa państwa, w tym w ramach Narodowego Programu Odstraszania i Obrony – Tarcza Wschód. Ale za uproszczeniem procedur idzie również ograniczenie gwarancji proceduralnych dla właścicieli nieruchomości i społeczności lokalnych.

Co się zmienia?

Prawo budowlane: rozszerzenie katalogu inwestycji niewymagających pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, w tym dla obiektów obronnych i infrastruktury tymczasowej Sił Zbrojnych RP. Możliwość lokalizacji obiektów wojskowych na wszystkich terenach zamkniętych (z wyjątkiem linii kolejowych) 

Gospodarka nieruchomościami: możliwość przejęcia gruntów z urzędu, decyzje ostateczne i natychmiast wykonalne, gwarancja odszkodowania według wartości rynkowej (NSA I OSK 1114/23).

Prawo ochrony środowiska: wyłączenia z obowiązku OOŚ i konsultacji społecznych dla inwestycji na terenach zamkniętych, przy zachowaniu minimalnych standardów informacyjnych i kontrolnych.

Co to oznacza dla praktyki?

Dla prawników, inwestorów, właścicieli nieruchomości oraz organów administracji publicznej nowe regulacje oznaczają konieczność pilnej aktualizacji procedur operacyjnych, modeli ryzyka oraz strategii komunikacji z interesariuszami. Ustawodawca postawił na derogacje i szybkość działania, co przyspiesza proces inwestycyjny, ale jednocześnie zwiększa odpowiedzialność za transparentność, zgodność z zasadami zrównoważonego rozwoju oraz ochronę interesu publicznego.

W praktyce oznacza to m.in.:

• konieczność rewizji strategii prawnych i dokumentacji projektowej,
• ograniczenie możliwości odwoławczych i proceduralnych gwarancji dla właścicieli nieruchomości,
• potrzebę wdrożenia nowych modeli due diligence dla inwestycji realizowanych na terenach zamkniętych,
• wzrost znaczenia precyzyjnej kwalifikacji inwestycji do trybu uproszczonego przez organy administracji,
• większą odpowiedzialność za zapewnienie zgodności z zasadami proporcjonalności, jawności i ochrony środowiska.

Nowe regulacje wymagają nie tylko znajomości przepisów, ale także strategicznego podejścia do ich wdrażania – z uwzględnieniem ryzyk prawnych, społecznych i reputacyjnych.