Służebność przesyłu po nowemu. TK otwiera właścicielom drogę do roszczeń finansowych

2 grudnia 2025 r. Trybunał Konstytucyjny wydał wyrok (sygn. P 10/16), który może całkowicie przeformułować relacje między właścicielami nieruchomości a przedsiębiorstwami przesyłowymi. TK uznał, że dotychczasowa praktyka zasiedzenia służebności przesyłu – stosowana przez firmy energetyczne, gazowe i telekomunikacyjne – jest niezgodna z Konstytucją RP.

To rozstrzygnięcie kończy wieloletni spór dotyczący legalności infrastruktury posadowionej na cudzych gruntach bez umowy, bez zgody właściciela i bez wynagrodzenia.

Co to oznacza dla właścicieli nieruchomości?

Na wielu działkach od dekad znajdują się słupy energetyczne, gazociągi, rurociągi czy linie telekomunikacyjne – często bez jakiegokolwiek tytułu prawnego. Dotychczas przedsiębiorstwa przesyłowe skutecznie powoływały się na zasiedzenie, blokując możliwość dochodzenia wynagrodzenia.

Wyrok TK jednoznacznie wskazuje, że:

• wieloletnie korzystanie z cudzej nieruchomości bez podstawy prawnej narusza konstytucyjną ochronę własności,
• argument zasiedzenia nie może być stosowany do okresów sprzed 2008 r.,
• właściciele – zarówno prywatni, jak i komercyjni – odzyskują realne narzędzia ochrony swoich praw.

To fundamentalna zmiana, która wzmacnia pozycję właścicieli w sporach z przedsiębiorstwami przesyłowymi.

Konsekwencje dla rynku i praktyki sądowej

Wyrok TK wymusza zmianę dotychczasowej linii orzeczniczej. Sądy powszechne będą musiały stosować wykładnię zgodną z konstytucyjnym standardem ochrony własności, co oznacza:

• koniec automatycznego przyjmowania zasiedzenia służebności,
• konieczność indywidualnej analizy każdej sprawy,
• większą przewidywalność postępowań i wzmocnienie pozycji właścicieli.

Dla przedsiębiorstw przesyłowych to sygnał do działania. Konieczne będzie:

• przeprowadzenie audytu tytułów prawnych do infrastruktury,
• weryfikacja, gdzie brakuje podstawy prawnej,
• zawieranie umów z właścicielami i wypłata wynagrodzeń,
• uwzględnienie nowych obowiązków w strategiach operacyjnych i finansowych.

To zmiana o charakterze systemowym, która może wpływać na bilanse spółek, procesy inwestycyjne i harmonogramy modernizacji sieci.

Jakie roszczenia mogą zgłaszać właściciele?

Wyrok otwiera drogę do dochodzenia:

• wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości za ostatnie sześć lat wstecz,
• odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z gruntu,
• ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem na przyszłość.

To nie tylko kwestia rekompensaty finansowej. To także możliwość uporządkowania stanu prawnego nieruchomości, co ma znaczenie przy:

• sprzedaży,
• finansowaniu inwestycji,
• procesach due diligence,
• planowaniu nowych przedsięwzięć deweloperskich i infrastrukturalnych.

Nowy paradygmat ochrony własności

Wyrok TK to nie jest korekta dotychczasowej praktyki – to zmiana filozofii podejścia do prawa własności.

Przez lata przedsiębiorstwa przesyłowe korzystały z argumentu zasiedzenia, często w sytuacjach, w których infrastruktura była posadowiona bez umowy i bez wynagrodzenia. Trybunał jednoznacznie wskazał, że takie działania nie mieszczą się w konstytucyjnych granicach ingerencji w prawo własności.

Dla właścicieli i zarządców nieruchomości to moment przełomowy. Otwiera się przestrzeń do realnej ochrony interesów majątkowych, a rynek nieruchomości wchodzi w nową fazę – bardziej transparentną, bardziej przewidywalną i bardziej zgodną z zasadą poszanowania własności.