Kiedy centymetry decydują o milionach: Nowelizacja Art. 5a ustawy deweloperskiej a rosnące ryzyka dla deweloperów.

Od 13 lutego 2026 r. znowelizowany art. 5a ustawy deweloperskiej może stać się jednym z kluczowych przepisów w sporach między nabywcami a deweloperami.

Przewidziane w tym przepisie ustawowe powiązanie ceny lokalu wyłącznie z jego powierzchnią użytkową – ustalaną zgodnie z właściwą normą PN-ISO 9836 – istotnie ogranicza swobodę kontraktową w zakresie kalkulacji metrażu, zaś stosowanie wyłącznie samej normy prowadzi do zwiększenia powierzchni formalnej lokalu w sprzeczności z ustaleniami poprzednio funkcjonującymi na rynku.  

W praktyce oznacza to, że każde zawyżenie powierzchni wpływające na cenę może rodzić roszczenie o zwrot nienależnie pobranej części świadczenia wraz z odsetkami.

Spory o powierzchnię użytkową to obecnie jedno z największych ryzyk procesowych w branży deweloperskiej. Każdy developer powinien wiedzieć, że odpowiednia argumentacja już na etapie umowy może uchronić go przed kosztownymi zwrotami za „brakujące” metry.

Dotychczasowe modele sprzedażowe, w których do rozliczenia przyjmowano powierzchnię obejmującą m.in. metry pod ściankami działowymi, mogą stać się przedmiotem weryfikacji sądowej. W połączeniu ze stanowiskiem interpretacyjnym UOKiK wzrasta ryzyko sporów dotyczących prawidłowości ustalenia ceny, zgodności umów z bezwzględnie obowiązującymi przepisami oraz ewentualnego naruszenia zbiorowych interesów konsumentów.

Z perspektywy procesowej kluczowe będzie natomiast ustalenie, czy doszło do nieprawidłowego określenia powierzchni użytkowej, czy miało ono bezpośredni wpływ na wysokość świadczenia oraz czy roszczenie powinno być kwalifikowane jako nienależne świadczenie, odpowiedzialność kontraktowa, czy też skutek zastosowania niedozwolonych postanowień umownych. Nowelizacja ta wykładana w sposób literalny, jest rozbieżna z dotychczasowym stanowiskiem branży developerskiej – potwierdzanym przez UOKiK, które interpretuje temat w sposób systemowy i skłania się do liczenia powierzchni lokalu z uwzględnieniem powierzchni ścianek działowych, jeśli są one usuwalne. 

Ta polaryzacja poglądów interpretacyjnych jest punktem zapalnym dla nowego rozdania w zakresie sporów sądowych na rynku nieruchomości – precyzja w liczeniu metrów powierzchni, a tym samym całkowita cena lokalu będą teraz pod lupą rynku usług prawniczych oferujących perspektywę „łatwego” odzyskiwania wpłaconych kwot po stronie konsumentów. Argumentacja w tych sporach będzie oczywiście zależała od strony, każda z nich będzie na swój użytek wykorzystywać korzystną dla siebie wykładnię. W szerokiej perspektywie stoimy przed obliczem dużej chwiejności i ryzyk prawnych w tej materii – do czasu utrwalenia się linii orzeczniczej rynek będzie mierzył się z niestabilnością podejścia do obliczania cen lokali oraz licznymi sporami cywilnymi i zapewne odmiennymi stanowiskami sądowymi.