FIDIC bez tajemnic. Większy kontrakt, większa odpowiedzialność. Jak przygotować się do roli generalnego wykonawcy?

Dla wielu firm budowlanych przejęcie roli generalnego wykonawcy jest naturalnym etapem rozwoju. Po latach realizacji robót jako podwykonawca pojawia się ambicja samodzielnego prowadzenia inwestycji, budowania własnej marki i osiągania wyższych marż.

Z perspektywy biznesowej taki krok wydaje się logiczny. Firma posiada doświadczoną kadrę, odpowiedni sprzęt i udokumentowane realizacje. Problem polega jednak na tym, że przejście z roli podwykonawcy do generalnego wykonawcy oznacza znacznie więcej niż zwiększenie skali działalności. Praktyka obsługi prawnej podmiotów z rynku budowlanego pokazuje, że przede wszystkim wejście w zupełnie nowy obszar odpowiedzialności.

Zmienia się nie tylko zakres prac, ale przede wszystkim zakres ryzyka.

Podwykonawca odpowiada najczęściej za określony fragment inwestycji. Jego zadaniem jest wykonanie powierzonych robót zgodnie z umową i harmonogramem.

Generalny wykonawca staje się natomiast podmiotem odpowiedzialnym za powodzenie całego przedsięwzięcia.

To on odpowiada przed inwestorem za:

• terminową realizację inwestycji,
• koordynację wszystkich uczestników procesu budowlanego,
• jakość wykonanych robót,
• rozliczenie zmian zakresu prac,
• zarządzanie roszczeniami i ryzykami kontraktowymi.

W praktyce oznacza to, że nawet problemy wywołane przez innych uczestników procesu często finalnie trafiają na biurko generalnego wykonawcy.

Wiele firm podejmujących pierwsze kontrakty jako generalny wykonawca zakłada, że dotychczasowe doświadczenie techniczne będzie wystarczające do osiągnięcia sukcesu.

Tymczasem największe wyzwania bardzo często nie dotyczą samego procesu budowlanego. Pojawiają się w obszarach takich jak:

• zarządzanie dokumentacją,
• raportowanie postępu prac,
• komunikacja z inwestorem,
• egzekwowanie obowiązków od podwykonawców,
• dokumentowanie zmian i roszczeń,
• kontrola terminów kontraktowych.

Jeszcze większą trudność – przynajmniej za pierwszym razem – sprawiają podwykonawcom te umowy, które są realizowane na wzorcach umownych FIDIC. Takie kontrakty posługują się specyficznymi konstrukcjami jak np. powiadomienie o roszczeniu, subklauzule uprawniające do Kosztu oraz Czasu na Ukończenie czy Polecenie Zmiany. W wielu przypadkach to właśnie te elementy stają się źródłem późniejszych sporów.

Spory wyglądają inaczej niż wcześniej.

Jako podwykonawca przedsiębiorca najczęściej walczy o swoje wynagrodzenie lub dochodzi roszczeń związanych z dodatkowymi pracami. Po wejściu w rolę generalnego wykonawcy sytuacja diametralnie się zmienia.

Firma zaczyna funkcjonować jednocześnie na dwóch frontach. Z jednej strony musi rozliczać się z inwestorem, z drugiej zarządzać własnymi podwykonawcami.

W konsekwencji pojawiają się problemy takie jak kary umowne za opóźnienia, odpowiedzialność za błędy podwykonawców, roszczenia związane z zakłóceniami harmonogramu oraz problemy z odbiorami częściowymi i końcowymi. To właśnie w tym momencie okazuje się, że skuteczne zarządzanie kontraktem jest równie ważne jak skuteczne zarządzanie budową.

Co warto przygotować przed pierwszym dużym kontraktem?

Spółki, które skutecznie przechodzą do roli generalnego wykonawcy, zwykle inwestują nie tylko w rozwój operacyjny, ale również w rozwój procesów wewnętrznych.

Kluczowe znaczenie mają:

• jasne procedury obiegu informacji,
• standardy dokumentowania zdarzeń na budowie,
• odpowiednio przygotowane wzory umów,
• procedury zgłaszania roszczeń i zmian zakresu prac,
• bieżąca analiza ryzyk kontraktowych.

Koszt wdrożenia takich rozwiązań jest zazwyczaj nieporównywalnie niższy niż koszt późniejszego wieloletniego sporu.

Sukces zaczyna się przed podpisaniem umowy.

Przejście z roli podwykonawcy do generalnego wykonawcy może być jednym z najważniejszych kroków w rozwoju przedsiębiorstwa budowlanego. Warto jednak pamiętać, że sukces tej zmiany rzadko zależy wyłącznie od kompetencji technicznych.

Coraz częściej o powodzeniu inwestycji decydują umiejętność zarządzania ryzykiem, jakość procesów wewnętrznych oraz zdolność do sprawnego prowadzenia kontraktu.

Bo choć budowę realizuje się na placu budowy, to wiele sporów zaczyna się znacznie wcześniej – przy negocjowaniu umowy, dokumentowaniu zdarzeń i podejmowaniu codziennych decyzji projektowych.