Między nostalgią a nowym modelem inwestycyjnym

Wtorkowa Rzeczpospolita donosi, że „własność nieruchomości przechodzi do trójwymiaru” (link: https://lnkd.in/d4AH2k-5). O tak zwanej „własności warstwowej” w Polsce po raz pierwszy usłyszałem dobre 20 lat temu, gdy – tak jak i dziś – rozważane były możliwości wykorzystania terenów PKP w centrum Warszawy, np. nad torami w okolicach Alej Jerozolimskich.

Koncepcja własności warstwowej jest znana innym porządkom prawnym, a więc nie jest podróżą w nieznane. Tak długi, bo już liczony w dziesięcioleciach, proces jej przystosowania do polskiej rzeczywistości prawnej jest na pewno wyzwaniem. Jednak to nie sam fakt powrotu do prac – a jeśli wierzyć doniesieniom prasowym, są one już na ukończeniu – zainteresował mnie w tym artykule.

To, co zwróciło moją uwagę, a co ponad 20 lat temu nie było w ogóle rozważane jako potencjalny skutek wprowadzenia nowej regulacji własności „3D”, to idea możliwości „przykrycia” Trasy Łazienkowskiej i jej zamknięcia pod ziemią. Kilka lat temu przeczytałem książkę Zygmunta Miłoszewskiego pt. „Jak zawsze”. Nie jest to kryminał, tak jak większość książek tego autora. Opis fabuły jest następujący: „Komedia ironiczno-romantyczna o parze, która dostała szansę przeżycia jeszcze raz swojej miłości. I o narodzie, który dostał szansę przeżycia jeszcze raz swojej historii. I o tym, co z tego wynikło.”

W książce autor opisuje Warszawę w alternatywnej rzeczywistości, w której Trasa Łazienkowska jest zamknięta, a nad nią roztacza się piękna promenada. Wiele razy zadawałem sobie w głowie naiwne pytanie: „dlaczego tak musieli tę trasę zrobić, żeby tak szumiało w centrum miasta”? Zapewne chodziło o jakąś symbolikę socrealizmu, bo przecież w latach 70., gdy trasa powstawała, tunele były już znane inżynierom jako rozwiązanie technologiczne. Na marginesie – w nowym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym w sierpniu 2025 r. w rejonie Agrykoli przewidywane jest już częściowe jej przykrycie terenami zielonymi.

W każdym razie, po lekturze artykułu RP ożyły we mnie obrazy z książki Miłoszewskiego – jak mało kiedy wyczekuję tej zmiany w prawie. Nie mogę się doczekać zobaczyć tego, co oczami wyobraźni zobaczyłem w alternatywnej wersji Warszawy.

W ujęciu biznesowym powrót do koncepcji własności warstwowej należy postrzegać jako potencjalnie przełomowe narzędzie prawne, które może odblokować wielkoskalowe projekty infrastrukturalno‑deweloperskie w centrach miast, gdzie dziś barierą jest klasyczne, „płaskie” rozumienie prawa własności. Z perspektywy biznesu i prawa oznacza to szanse na nowe modele inwestycyjne, efektywniejsze zagospodarowanie przestrzeni publicznej oraz redefinicję relacji między interesem publicznym a prywatnym w procesach urbanistycznych.