Najem instytucjonalny w Polsce: nisza, która chce stać się standardem

Sektor PRS (Private Rented Sector), czyli najem instytucjonalny, dynamicznie zmienia polski rynek nieruchomości, oferując profesjonalną alternatywę dla tradycyjnego wynajmu od osób prywatnych. Choć w skali kraju to wciąż nisza (poniżej 1% zasobów), liczba mieszkań w tym modelu szybko rośnie – na przełomie 2024 i 2025 roku przekroczyła próg 25 tysięcy lokali. Skala zasobów, niejednoznaczność regulacyjna oraz utrwalone modele własnościowe sprawiają, że najem instytucjonalny nadal nie funkcjonuje jako dojrzałe, systemowe rozwiązanie. Zrozumienie tych barier jest kluczowe dla dalszego rozwoju rynku.

Czym dokładnie jest PRS?

To model, w którym właścicielem całego budynku nie są rozproszeni inwestorzy, lecz jeden wyspecjalizowany podmiot – najczęściej fundusz inwestycyjny lub deweloper. Mieszkania te są od początku projektowane z myślą o długoterminowym wynajmie, co przekłada się na konkretne udogodnienia

Sektor PRS w Polsce wciąż jest w fazie rozwoju, ale ma duży potencjał. Żeby zyskał na popularności, trzeba działać równolegle na kilku poziomach: regulacyjnym, finansowym i społecznym. W krajach zachodnich taki najem jest standardem, a nie kompromisem – ma on wiele zalet, gdyż sytuacja prawna i faktyczna najemcy nie zależy od uznaniowości i indywidualnych zmiennych potrzeb wynajmującego – a to daje bezpieczeństwo i stabilność na lata.

1. Stabilne i przewidywalne prawo

Jednym z głównych problemów jest niepewność regulacyjna. Częste zmiany przepisów zniechęcają inwestorów.

Postulaty sensownych działań w celu wyeliminowania tego problemu obejmują:

• uproszczenie procedur najmu instytucjonalnego
• jasne zasady eksmisji i ochrony obu stron
• ograniczenie nagłych zmian podatkowych

Pamiętajmy, że dla dużych graczy (np. funduszy inwestycyjnych) stabilność prawa jest kluczowa przy podejmowaniu decyzji na 10–20 lat.

2. Zachęty podatkowe i finansowe

Nie można zapominać, że PRS konkuruje z rynkiem mieszkań na sprzedaż, który w Polsce jest bardzo silny. Dlatego, aby sektor ten zyskał na popularności konieczne jest:

• preferencyjne opodatkowanie najmu instytucjonalnego
• ulgi dla inwestorów budujących mieszkania na wynajem
• dostęp do taniego finansowania (np. przez banki państwowe)

Przykłady z krajów jak Niemcy czy Wielka Brytania pokazują, że wsparcie fiskalne znacząco przyspiesza rozwój PRS.

3. Zmiana kulturowa: „wynajem to nie ostateczność”

W Polsce nadal dominuje model „każdy musi mieć mieszkanie na własność”. Aby oswoić sektor PRS należy wdrożyć:

• edukację finansową (pokazanie, że wynajem może być racjonalnym wyborem),
• promocję mobilności zawodowej,
• zmianę narracji medialnej – nie każdy musi mieć nieruchomość, aby uznać go za osobę funkcjonującą na stabilnym i dobrym poziomie

PRS ma realny potencjał, by stać się jednym z filarów polskiego rynku mieszkaniowego, jednak wymaga spójnego podejścia regulacyjnego oraz długofalowej polityki publicznej. Bez stabilnego otoczenia prawno‑podatkowego i zmiany społecznego postrzegania najmu, sektor ten pozostanie domeną wybranych lokalizacji i kapitału instytucjonalnego. Kluczowe będą decyzje podejmowane dziś – z perspektywą najbliższych kilkunastu lat.