Podczas IV Polskiego Kongresu Prawa Budowlanego miałam przyjemność poprowadzić – wysoko oceniony – panel tematyczny dotyczący odbioru robót budowlanych.

Odbiór robót budowlanych jest bardzo ważnym, ale ustawowo nieuregulowanym etapem każdej inwestycji.

Przepisy kodeksu cywilnego („k.c.”) regulujące umowę o roboty budowlane odwołują się do pojęcia odbioru robót jedynie w art. 647 k.c., zaś w art. 654 k.c. statuują uprawnienie wykonawcy do żądania przyjmowania robót wykonanych częściowo, za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia (o ile umowa nie przewiduje inaczej). Przepisy ustawy – prawo budowlane („p.b.”) odnoszą się natomiast do odbiorów przy obowiązkach poszczególnych uczestników procesu budowlanego w art. 18, 22 i 25 p.b. Ponadto protokoły odbioru są traktowane jako część dokumentacji budowy (art. 3 pkt 13 p.b.).

Zasady dokonywania odbiorów pozostawione są zatem swobodzie kontraktowej stron, chyba że mamy do czynienia z zamówieniem publicznym – w takich wypadkach to zamawiający kształtuje postanowienia umowy, w tym procedurę odbiorową. Co jednak istotne, art. 31 Prawa zamówień publicznych zobowiązuje zamawiającego do opisania przedmiotu zamówienia na roboty budowlane, m.in. za pomocą specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót budowlanych. Obligatoryjne elementy specyfikacji określa rozporządzenie wykonawcze, a materiałem pomocniczym do jej opracowania mogą być Warunki Techniczne Wykonania i Odbioru Robót Budowlanych, wydawane przez Instytut Techniki Budowlanej i traktowane jako zasady sztuki budowlanej.

Istnieje wiele, w praktyce problematycznych, aspektów odbioru, m.in. kwestie wad istotnych i nieistotnych oraz wpływ ich zidentyfikowania na obowiązek inwestora dokonania odbioru. Skutkiem odmowy dokonania odbioru w przypadku wad istotnych jest przede wszystkim brak wymagalności roszczenia wykonawcy o wynagrodzenie. Odmowa dokonania odbioru w sytuacji wad nieistotnych powoduje zaś zwłokę inwestora w odbiorze i wymagalność roszczenia wykonawcy o wynagrodzenie. Ważne jest także, aby znać konsekwencje dokonania odbioru końcowego robót, jakimi są: przejście na inwestora ciężarów i korzyści oraz niebezpieczeństwa uszkodzenia obiektu, początek biegu terminu rękojmi za wady/gwarancji jakości, początek biegu terminu przedawnienia roszczeń, obowiązek inwestora dokonania na rzecz wykonawcy częściowego zwrotu zabezpieczenia należytego wykonania umowy.

Warto też uwzględnić w umowie poniższe istotne postanowienia w zakresie procedury odbiorowej, określające sposób postępowania w następujących przypadkach:

1. Wady istotne nieusuwalne – uprawnienie inwestora do odstąpienia od umowy i dochodzenia naprawienia szkody,
2. Wady istotne usuwalne – uprawnienie inwestora do odmowy odbioru, określenie terminu na usunięcie wad i uprawnienie do skorzystania z wykonawstwa zastępczego w przypadku zwłoki w usunięciu wad,
3. Wady nieistotne usuwalne – obowiązek inwestora dokonania odbioru, określenie terminu na usunięcie wad w ramach rękojmi za wady / gwarancji jakości,
4. Wady nieistotne nieusuwalne – obowiązek inwestora dokonania odbioru przy jednoczesnym uprawnieniu do obniżenia wynagrodzenia odpowiednio do utraconej wartości obiektu.

Ważnym i praktycznym zagadnieniem są także konieczne elementy protokołu odbioru, na które zwraca uwagę orzecznictwo, np. konieczność dokładnego, precyzyjnego opisania stwierdzonych wad, aby w razie sporu można było ocenić charakter wady (istotna czy nieistotna).