Służebność przesyłu jako prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane – o czym pamiętać, aby złożyć oświadczenie zgodne z prawdą?

Służebność przesyłu jako ograniczone prawo rzeczowe może stanowić prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowy urządzeń przesyłowych (art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego).

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie oświadczenia niezgodnie z prawdą. Co istotne, inwestor będący osobą fizyczną składa oświadczenie osobiście, zaś inwestor będący osobą prawną może działać za pośrednictwem pełnomocnika. Warto jednak podkreślić, że odpowiedzialność karną w przypadku złożenia ww. oświadczenia niezgodnie z prawdą będzie ponosił pełnomocnik.

Nierzadko takim pełnomocnikiem jest np. osoba ze strony wykonawcy robót budowlanych, która niekoniecznie musi przecież posiadać wiedzę o prawidłowym sposobie ustanowienia określonego prawa dysponowania nieruchomością, w konsekwencji czego złożone przez nią oświadczenie może nie być zgodne z prawdą.

O czym zatem powinien wiedzieć nie tylko inwestor, ale w szczególności jego pełnomocnik, zanim złoży oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, którym to prawem jest służebność przesyłu?

Służebność przesyłu ustanawiana w drodze umowy wymaga zachowania właściwej formy prawnej, tj. oświadczenie właściciela nieruchomości, na której ta służebność miałaby być ustanowiona musi zostać złożone z zachowaniem formy aktu notarialnego (art. 245 kodeksu cywilnego). Co ważne, forma aktu notarialnego wymagana dla oświadczenia właściciela dotyczy zarówno umowy, na podstawie której powstaje ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, jak i umowy, która zobowiązuje do ustanowienia go w przyszłości (wyrok SN z 12.05.2000 r., V CKN 30/00, OSNC 2001, nr 9, poz. 125).

Niezachowanie formy aktu notarialnego dla oświadczenia właściciela nieruchomości oznacza, że w istocie inwestor w dacie zawarcia umowy nie nabędzie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Przedsiębiorca przesyłowy będzie mógł dopiero nabyć prawo służebności przesyłu w drodze zasiedzenia, przy czym okres zasiedzenia będzie liczony przy przyjęciu złej wiary przedsiębiorcy (Uchwała SN z 16.05.2019 r., III CZP 110/18, OSNC 2020, nr 1, poz. 9).

Ważne jest także, aby pamiętać, że wykluczone jest ustanowienie służebności obciążających jedynie poszczególne działki ewidencyjne wchodzące w skład nieruchomości gruntowej objętej jedną księgą wieczystą (postanowienie SN z 11.06.2015 r., V CSK 468/14, LEX nr 1797079). Służebność przesyłu obciąża bowiem całą nieruchomość, a jedynie obszar jej wykonywania jest ograniczony do tzw. pasa służebności.

Niezachowanie formy aktu notarialnego umowy o ustanowienie służebności przesyłu może rodzić istotne konsekwencje w praktyce. Jeżeli elementem służebności, która dopiero ma zostać ustanowiona, uczynimy prawo do wykonywania robót budowlanych na danej nieruchomości, i nie zadbamy jednocześnie o notarialną formę umowy lub oświadczenia właściciela w tym zakresie, to możemy narazić się na zarzuty dotyczące m.in.:

• niedochowania właściwej formy wymaganej dla zawarcia umowy (złożenia oświadczenia właściciela nieruchomości);
• złożenia oświadczenia o dysponowaniu prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane niezgodnego z prawdą, skoro właściciel oświadczył o takim prawie jedynie w zwykłej formie pisemnej, a prawo takie ma wynikać ze służebności przesyłu.

Należy przy tym zauważyć, że zastąpienie w 2003 roku obowiązku „wykazania” prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane „oświadczeniem” nie jest równoznaczne z wyłączeniem możliwości organu zażądania przedstawienia dokumentu potwierdzającego posiadanie tego prawa (wyrok WSA w Białymstoku z 03.12.2019 r., II SA/Bk 690/19, LEX nr 2761525).

Warto zatem, aby osoba składająca oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – przed złożeniem tego oświadczenia – zapoznała się z dokumentami mającymi potwierdzać posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością celem weryfikacji zachowania właściwej formy prawnej umowy, ale i jej treści.

W kontekście powyższego, należałoby postulować de lege ferenda* składanie oświadczeń w imieniu osoby prawnej przez organ uprawniony do jej reprezentacji. Skoro inwestor będący osobą fizyczną nie może złożyć oświadczenia o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane za pośrednictwem pełnomocnika – właśnie z uwagi na wspomnianą wyżej odpowiedzialność karną – warto rozważyć, czy w odniesieniu do osoby prawnej nie powinno być stosowane analogiczne ograniczenie. W przeciwnym wypadku pełnomocnik inwestora może ponieść konsekwencje prawne zasady ignorantia iuris nocet**.

*„z myślą o przyszłym prawie”

**”nieznajomość prawa szkodzi”