UD361: nowy rozdział w regulacji rynku deweloperskiego

Wczoraj na stronach Rządowego Centrum Legislacji opublikowany został projekt zmiany ustawy deweloperskiej (ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) oznaczony symbolem UD361.

Projekt wpisuje się w trend dalszego uszczegóławiania obowiązków deweloperów oraz wzmacniania ochrony nabywców.

Na szczególną uwagę zasługuje kilka propozycji, które mogą mieć bezpośrednie przełożenie na ryzyko prawne i operacyjne po stronie deweloperów.

1. Cena sprzedaży określona w umowie deweloperskiej nie będzie mogła podlegać waloryzacji. Obecnie deweloper ma jedynie obowiązek poinformowania nabywcy w prospekcie informacyjnym o możliwości dokonania waloryzacji ceny i zasadach jej dokonania, jeżeli deweloper przewiduje taką możliwość.
2. Katalog informacji na temat inwestycji, które są publikowane na stronie internetowej dewelopera, ma zostać rozszerzony o informację o rzucie lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wraz z informacją o pomieszczeniach przynależnych, z uwzględnieniem wymiarów oraz powierzchni poszczególnych pomieszczeń. Ponadto deweloper będzie musiał wyraźnie wskazać, że zdjęcia zamieszczone na stronie internetowej nie pochodzą bezpośrednio ze sprzedawanej inwestycji lub stanowią wizualizację.
3. Ograniczenia w dopuszczalności przelewu praw z umów regulowanych przez ustawę mają objąć również umowy, których przedmiotem jest wybudowanie budynku mieszkalnego, a dopiero następnie ustanowienie odrębnej własności i/lub przeniesie własności mieszkania lub domu jednorodzinnego, a nie jedynie umowy dotyczące ustanowienia odrębnej własności i/lub przeniesienia własności tych obiektów. Ograniczenia obejmą również umowy, których przedmiotem są lokale użytkowe.
4. W przypadku rozwiązania spółki z ograniczoną odpowiedzialnością odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady nieruchomości ma przechodzić z mocy prawa na wspólników tej spółki. W przypadku prostej spółki akcyjnej oraz spółki akcyjnej projekt zakłada, że jej rozwiązanie może nastąpić nie wcześniej niż po upływie 5 lat od dnia przeniesienia własności na nabywcę.
5. Zwiększona ma być kwota, którą deweloper ma zapłacić nabywcy tytułem zwrotu opłaty rezerwacyjnej, gdy deweloper albo nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, a także w przypadku, gdy nie usunął on wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości. Zmiana polega na zwiększeniu przedmiotowego zwrotu do poczwórnej wysokości (z podwójnej wysokości) opłaty rezerwacyjnej.
6. Prospekt informacyjny ma obejmować bardziej szczegółowe informacje dotyczące działalności dewelopera a także standard wykończenia oferowanych mieszkań lub domów jednorodzinnych.
7. Kontrola czy deweloper nie zalega ze zobowiązaniami wobec nabywców mieszkań, przez bank prowadzący rachunki powiernicze, na które są wpłacane środki nabywców, ma następować każdorazowo, przed wypłatą jakichkolwiek środków do dewelopera, a nie jedynie w momencie kontroli zakończonych etapów.

Planowana nowelizacja nie ogranicza się wyłącznie do doprecyzowania przepisów, lecz realnie wpływa na rozkład ryzyk pomiędzy stronami procesu inwestycyjnego. Dla deweloperów oznacza to potrzebę ponownej oceny stosowanych rozwiązań umownych i organizacyjnych.

Wczesna reakcja może mieć istotne znaczenie dla bezpieczeństwa prawnego i finansowego przedsięwzięć.