Wykup „resztówki” po wydaniu ZRID. Jak specustawa reguluje sytuację nieruchomości, która nie nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele?

Tak zwana resztówka to nieruchomość, która wskutek podziału i przejęcia nieruchomości przez Skarb Państwa z dniem, w którym decyzja ZRID (o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej) stała się ostateczna, pozostała w rękach dotychczasowego właściciela i nie nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele.

Przesłanką tego roszczenia jest istnienie zależności przyczynowo- skutkowej między wywłaszczeniem części nieruchomości oraz utratą przydatności pozostałej jej części do prawidłowego korzystania zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem. Właściciel, występując z roszczeniem, powinien zatem wykazać, że nieruchomość wskutek podziału dokonanego decyzją ZRID utraciła dla niego społeczno-gospodarczą przydatność.

Zwrot „dotychczasowe cele” dotyczy czynienia z pozostałej części nieruchomości użytku odpowiadającego wcześniejszemu założeniu. Określenie tych celów dokonywane jest drogą analizy korzystania z nieruchomości, zanim doszło do podziału i przejęcia jej części oraz możliwości kontynuacji tego przeznaczenia. Chodzi o faktyczne korzystanie z nieruchomości przez właściciela, nawet przy dokonaniu zmiany sposobu osiągania dotychczasowych celów.

W ślad za Sądem Apelacyjnym w Katowicach – wyrok z dnia 5 listopada 2020 sygn. IAca 857/19 należy stwierdzić, że dla oceny zasadności roszczeń właściciela bez znaczenia są zatem okoliczności dotyczące możliwości czy też braku możliwości prowadzenia działalności gospodarczej na pozostałej części nieruchomości, na której dotychczas taka działalność nie była prowadzona. 

Jak wskazuje przy tym Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 maja 2021 r., sygn. V CSKP 79/21 pogorszenie warunków korzystania z nieruchomości, które nie jest spowodowane wywłaszczeniem części nieruchomości, nie może zostać uwzględnione jako podstawa żądania nabycia nieruchomości.

Przesłanką roszczenia właściciela nieruchomości o nabycie niewywłaszczonej na cele budowy dróg części tej nieruchomości jest zatem wyłącznie niemożność prawidłowego jej wykorzystania na dotychczasowe cele, będąca następstwem odłączenia od niej części wywłaszczonej (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 września 2013 r. III CZP 35/13).

Ustawodawca, statuując uprawnienie właściciela do wnioskowania o wykup pozostałej po wywłaszczeniu części nieruchomości w art. 13 ust. 3 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, czyni zadość ochronie praw właściciela.

Zdaniem Sądu Najwyższego (uchwała z dnia 11 września 2013 r. sygn.. III CZP 35/13) pozbawienie własności nieruchomości, znajdujące usprawiedliwienie w realizacji celu społecznie pożądanego, powinno co do zasady ograniczać się do niezbędnej jej części. Przejęcie całej nieruchomości podyktowane zostało zabezpieczeniem interesu właściciela i stanowi wyjątek od zasady, który powinien być ściśle określony i interpretowany.

Właściwy zarządca drogi, którym najczęściej będzie GDDKiA, jest obowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego omawianej części nieruchomości, w sytuacji zajścia przesłanki w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego.

Żądanie dotyczące nabycia części nieruchomości niepodlegającej wywłaszczeniu pod drogę krajową ma charakter cywilnoprawny.