Mit prawny o umowie przedwstępnej

W transakcjach nieruchomościowych wybór formy umowy przedwstępnej ma istotne znaczenie prawne i biznesowe. W praktyce forma ta może decydować zarówno o poziomie zabezpieczenia interesów stron, jak i o skuteczności dochodzenia roszczeń.

„To tylko umowa przedwstępna, zawsze można się z niej wycofać” to jeden z najczęściej spotykanych mitów w obrocie nieruchomościami. Może on jednak prowadzić do poważnych konsekwencji, jeśli umowa nie została właściwie skonstruowana.

Kodeks cywilny przewiduje dwa różne poziomy ochrony, zależne od formy zawarcia umowy:

1. Umowa w zwykłej formie pisemnej
Jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta wyłącznie na piśmie, a jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga może dochodzić jedynie naprawienia szkody w granicach tzw. ujemnego interesu umownego (art. 390 § 1 k.c.), czyli zwrotu kosztów poniesionych w związku z oczekiwaniem na zawarcie umowy. Nie może natomiast skutecznie domagać się przeniesienia własności nieruchomości.

2.  Umowa w formie aktu notarialnego
Inaczej jest w przypadku umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego, wymaganej dla umowy sprzedaży nieruchomości (art. 158 k.c.). Wówczas uprawniony może żądać przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej, a prawomocne orzeczenie zastępuje oświadczenie woli strony uchylającej się od zawarcia umowy (art. 390 § 2 k.c. w zw. z art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.). W praktyce oznacza to możliwość przymusowego doprowadzenia do przeniesienia własności.

Warto pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta (art. 390 § 3 k.c.). Jest to szczególnie istotne w sytuacji przedłużających się negocjacji lub zmian harmonogramu transakcji.

Co to oznacza w praktyce?

Forma umowy przedwstępnej nie jest jedynie kwestią techniczną. Akt notarialny daje możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej oraz ujawnienia roszczenia w księdze wieczystej, co dodatkowo zabezpiecza interes kupującego. Zwykła forma pisemna zapewnia natomiast wyłącznie ochronę odszkodowawczą.

Dobrze przygotowana umowa przedwstępna powinna również precyzyjnie określać warunki zawarcia umowy przyrzeczonej, konsekwencje niedochowania terminów oraz sposób rozliczenia zadatku i zaliczek, które wywołują odmienne skutki prawne.