Słupy z PRL na kupowanym gruncie. Czy operator sieci mógł nabyć prawo do korzystania z nieruchomości przez zasiedzenie?

Inwestor, który kupuje grunt z linią energetyczną, gazociągiem czy wodociągiem, często nie znajduje w księdze wieczystej żadnej służebności na rzecz operatora sieci. To jednak nie przesądza, że operator nie ma tytułu do korzystania z nieruchomości.

Kluczowe pytanie w tej sprawie znów trafiło do Sądu Najwyższego.

Pytanie ze Szczecina
Sąd Okręgowy w Szczecinie postanowieniem z 8 września 2026 r. (sygn. II Ca 1328/24) zapytał SN, czy przed 3 sierpnia 2008 r., czyli przed wejściem w życie art. 305¹–305⁴ k.c., można było zasiedzieć służebność gruntową o treści odpowiadającej służebności przesyłu, oraz czy okres sprzed tej daty wlicza się do czasu potrzebnego do zasiedzenia. Sprawa toczy się pod sygn. III CZP 38/26, w składzie trzech sędziów.

Tło sporu

• To te same pytania, które w 2025 r. trafiły do składu siedmiu sędziów (III CZP 9/25). Uchwała nie zapadła – po cofnięciu skargi kasacyjnej postępowanie umorzono 16 grudnia 2025 r.
• Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 2 grudnia 2025 r. (P 10/16) uznał taką wykładnię za niekonstytucyjną, ale wyrok nie został opublikowany w Dzienniku Ustaw. Sąd w Szczecinie uznaje go za niewiążący i skłania się ku dawnej linii SN, dopuszczającej zasiedzenie.
• Orzecznictwo SN długo było podzielone: jeszcze w lipcu 2025 r. SN dopuścił takie zasiedzenie (I CSK 1030/24), a w marcu 2026 r. je wykluczył (II CSKP 1045/24).

Co to oznacza dla inwestora?

• Brak wpisu w księdze wieczystej niczego nie przesądza. Zasiedzenie następuje z mocy prawa, a sąd jedynie je stwierdza. Jeśli SN wróci do dawnej linii, operator może mieć tytuł do pasa gruntu pod linią, a ograniczenia w jego zabudowie będą trwałe – bez wynagrodzenia za ustanowienie służebności.
• Jeśli do zasiedzenia nie doszło, właściciel może żądać ustanowienia służebności przesyłu za wynagrodzeniem oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie. Roszczenie za okres sprzed nabycia co do zasady przysługuje zbywcy, dlatego warto zaadresować tę kwestię w umowie.
• W due diligence warto sprawdzić, czy dla urządzeń nie wydano decyzji wywłaszczeniowej, np. jeszcze w PRL. Taka decyzja daje operatorowi tytuł niezależnie od sporu o zasiedzenie.
• Do czasu rozstrzygnięcia rozsądnie jest wyceniać oba scenariusze i odpowiednio ukształtować oświadczenia zbywcy oraz mechanizmy cenowe.