Założenia ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych (własności warstwowej)

Rząd szykuje nową instytucję prawa rzeczowego dla inwestycji nad i pod infrastrukturą transportową – oto co już wiadomo o projekcie.

Do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów wpisano projekt ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych (UD465). Ministerstwo zapowiada tekst przepisów w IV kwartale tego roku – na razie znane są tylko założenia i komunikat resortu. Ustawa ma uregulować przede wszystkim inwestycje nad lub pod infrastrukturą transportową – torami, drogami, tunelami.

Projekt wprowadza nową instytucję prawa rzeczowego – odrębną własność obiektu budowlanego (OWOB). Obiekt posadowiony na, nad lub pod powierzchnią gruntu będzie mógł stanowić samodzielny przedmiot własności, z własną księgą wieczystą i możliwością obciążenia hipoteką. Własność gruntu pozostanie przy dotychczasowym właścicielu.

Wzorem jest ustawa o własności lokali (u.w.l.):

• prawo powstanie na podstawie umowy inwestora z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, jednostronnej decyzji właściciela gruntu, albo – przy inwestycjach celu publicznego – decyzji administracyjnej (odpowiednik art. 7 i n. u.w.l.),
• samodzielność obiektu stwierdzi starosta zaświadczeniem (analogicznie do art. 2 ust. 3 u.w.l.),
• nowością będzie promesa w formie decyzji administracyjnej, wydawana przed zawarciem umowy przez organ właściwy później do wydania zaświadczenia.

Użytkownik wieczysty będzie potrzebował zgody właściciela nieruchomości na ustanowienie OWOB. Warunkiem powstania odrębnej własności będzie oddanie obiektu do użytkowania, potwierdzone pozwoleniem na użytkowanie i zaświadczeniem o samodzielności. Dostęp zapewni nowy rodzaj służebności, ujawnianej w księdze wieczystej.

Kwestie wymagające doprecyzowania:

• Samodzielność obiektu i funkcja promesy: to ta przesłanka przesądzi o zakresie regulacji, a definicji na razie brak – promesa ma zapewne dawać pewność co do samodzielności już na etapie projektowym.
• Charakter wpisu do księgi wieczystej: w u.w.l. konstytutywny, tu ma być deklaratoryjny, a własność ma powstawać z chwilą oddania obiektu do użytkowania.
• Finansowanie budowy: hipoteka będzie możliwa dopiero po zakończeniu inwestycji – kluczowe będzie, na jakich zasadach banki zechcą finansować budowę wcześniej.
• Otwarte pozostają też rozwiązania dla istniejących obiektów opartych na dzierżawie i służebnościach, los prawa po rozbiórce oraz zasady wyceny i opodatkowania.

Dla inwestorów i instytucji finansujących to sygnał, by śledzić prace nad ustawą – może dopuścić obrót obiektami infrastruktury oraz uwolnić do zagospodarowania grunty nad lub pod takimi obiektami.