24 lutego 2023 | Mirosław Metych |

Najem instytucjonalny jako ciekawa perspektywa na rynku PRS

Na polskim rynku deweloperskim oraz inwestycyjnym, coraz większą popularnością cieszą się projekty dotyczące obszaru PRS (Private Rental Sector). PRS to zinstytucjonalizowana forma najmu, prowadzona przez dedykowany, wyspecjalizowany podmiot, dla którego wynajem lokali mieszkalnych stanowi podstawową, główną formę prowadzonej działalności gospodarczej.

 

W powyższym kontekście, ciekawą perspektywę stanowi konstrukcja najmu instytucjonalnego. Na wstępie warto wskazać, iż umowa najmu instytucjonalnego oraz najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, wprowadzone zostały do polskiego systemu prawa na podstawie zmian z lipca 2017 r. do ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego („Ustawa”). Jest to zatem stosunkowo nowa regulacja, która obecnie cieszy się coraz większym zainteresowaniem inwestorów instytucjonalnych oraz sektora deweloperskiego.

 

Poniżej przedstawiamy wybrane, podstawowe cechy charakterystyczne dla obu ww. typów umów najmu. Po pierwsze, umowy te cechuje dość duży rygoryzm formalno-prawny. Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności. Natomiast umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawierana jest w formie aktu notarialnego. Należy również wskazać, iż zarówno umowa najmu instytucjonalnego, jak i umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, mogą być zawierane wyłącznie na czas określony, także na okres powyżej 10 lat (nie stosuje się przepisu art. 661 § 1 kodeksu cywilnego).

 

Przedmiotem umowy najmu instytucjonalnego może być wyłącznie lokal mieszkalny, a sama umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Natomiast umową najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, dla którego została założona księga wieczysta, zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, będącą właścicielem lokalu mieszkalnego – zawierającą zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal.

 

Ustawa przewiduje specyficzne rodzaje zabezpieczeń, które stanowią obligatoryjne elementy obu typów ww. umów najmu – i tak, do umowy najmu instytucjonalnego załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego w terminie wskazanym w żądaniu właściciela (tj. żądaniu opróżnienia lokalu doręczonym najemcy, sporządzonym na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela) oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu, ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje. Natomiast w przypadku umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, przedmiotowe oświadczenie najemcy zawierane jest w treści ww. umowy.

 

Ponadto, Ustawa reguluje kwestie dotyczące ustanowienia kaucji zabezpieczającej, której wartość nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Jeżeli w okresie trwania umowy najemca nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu w całości lub w części, właściciel/wynajmujący może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji. W przypadku zaspokojenia należnej wierzytelności przez właściciela / wynajmującego z całości lub części kwoty kaucji, najemca zobowiązany jest do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości określonej w umowie najmu instytucjonalnego.

 

Odnosząc się specyficznie do umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, warto podkreślić, iż Ustawa wskazuje w treści art. 19m obligatoryjne elementy przedmiotowej umowy, w tym m.in. cenę sprzedaży lokalu mieszkalnego, harmonogram określający wysokość i terminy płatności poszczególnych rat ceny sprzedaży, zobowiązanie właściciela do przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu po zapłaceniu całej ceny, a także termin zawarcia umowy przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu.

 

Ustawodawca wskazał również określone przesłanki wypowiedzenia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, odrębnie dla wynajmującego oraz odrębnie dla najemcy oraz wprowadził wzór matematyczny, na podstawie którego w przypadku rozwiązania bądź wygaśnięcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, najemcy zwracana będzie część ceny zakupu lokalu mieszkalnego.

 

Z perspektywy praktycznej, istotną kwestią prawno – biznesową w odniesieniu do najmu instytucjonalnego (w szczególności długoterminowego), jest problematyka ewentualnych nakładów poczynionych na lokal przez najemcę oraz konieczność ich ewentualnego rozliczenia w przypadku zakończenia trwania ww. umowy najmu (możliwe tu są rożne szczegółowe stany faktyczne oraz ujęcia prawne, które znacząco wykraczają poza ramy niniejszego opracowania).

 

Podsumowując, pomimo określonego formalizmu związanego z instytucją najmu instytucjonalnego, oba ww. typy umów najmu (tj. zarówno najem instytucjonalny, jak również najem instytucjonalny z dojściem do własności), stanowią ciekawą propozycję na rynku mieszkaniowym. To z kolei wpływa na zainteresowanie sektora deweloperskiego oraz podmiotów inwestycyjnych lokujących swoje aktywa w obszarze real estate. Regulacje te stanowią także istotny impuls dla prężnie rozwijającego się sektora PRS w Polsce.

 

Z uwagi na duży dynamizm m.in. w otoczeniu regulacyjno – podatkowym dotyczący tego sektora, Kancelaria będzie poruszać interesujące wątki związane z prowadzoną przez nas praktyką w tym zakresie. Zachęcamy do śledzenia kolejnych wpisów.

Mogą Cię zainteresować: